호치민 상권의 이해 (1)

"호치민은 넓다"

필자가 베트남에 처음 갔던 때는 2005년으로, 베트남 베이커리 시장 조사를 위해 호치민에 첫 발을 내디뎠다. 그 때도 역시 수 많은 오토바이 행렬이 반겨주었다. 도심에 위치한 공항에서, 1군에 위치한 소피텔 호텔까지 차로 30분도 채 걸리지 않았다. 현지 주재원이 미리 선별해 준 시장조사 장소는 차로 2~3분 내에 모두 갈 수 있었기에, 함께 출장을 간 마케터와 나는 직접 걸어서 시장조사를 하기로 했다. 시장조사가 오롯이 내 것이 되기 위해서는 거리 곳곳을 직접 발로 지르밟아야 했기 때문이다. 우리는 소피텔에서 시작해서 우체국을 지나 벤탄시장(Chợ Bến Thành)까지 걸었다. 한낮에는 너무 더워 호텔로 돌아와 잠시 쉬고, 다시 동코이(Đồng khởi ) 거리와 응웬후에(Nguyễn huệ) 거리까지 온 종일 걸었다. 2박 3일이란 짧은 출장길에서 ‘제대로’ 시장조사를 하기 위한 최적의 선택이었다.

그 후에도 여러 번 호치민에 출장을 갔다. 하지만 내가 주도적으로 방문지를 선정하기 보다는 짧은 시간에 꼭 봐야 할 곳 중심으로 효율적으로 방문하기 위해 현지 주재원이 미리 선별해 준 곳 위주로 시장을 돌아보다 보니 1군, 3군과 7군의 푸미흥 지역을 본 것이 다였다. 그 때문에 나뿐만 아니라 한국에서 온 출장자에게 호치민이란 곳은 굉장히 작은 시장처럼 느껴졌었다. 한국에서 베트남에 대한 회의(Meeting)를 할 때도 호치민에 매장을 몇 개나 열 수 있는지에 대해 회의적인(Skeptical) 편견(bias)을 갖게 되었다.

하지만 2013년, 필자는 ‘지역전문가’라는 이름으로 호치민에 1년 동안 파견되었다. 호치민에 집을 구해 살면서 베트남어도 배우고, 호치민을 포함해 베트남 전역, 그리고 미얀마, 라오스, 캄보디나, 태국, 말레이시아 등 베트남 주변국가까지 조사하면서, 동남아의 선진국과 후진국을 비교하며 동남아 시장의 중간국가로서 베트남에 적합한 사업을 기획하는 1년짜리 프로젝트에 참여하였다. 출장으로 수없이 호치민을 방문했었지만, 현지에서 살면서 바라본 호치민은 완전히 다른 세계였다. 출장 때 내가 본 시장은 코끼리라는 다리에 불과했던 것이다. 지역전문가로 호치민 전역을 조사하려고 마음을 먹자, 그 때야 비로소 호치민이 얼마나 큰 도시인지 전체적인 모습이 눈에 들어왔다.

공항에서 중심지인 1군까지는 30분이지만, 1군을 중심으로 호치민의 외곽까지 가려면 당시에도 차로 1시간 30분이상 걸렸다. 지금은 차량 증가로 교통체증이 심해 시간이 2배는 더 걸린다. 지역전문가를 역임한 후 회사의 대표님과 임원을 의전하며 호치민을 재방문했을 때, 나는 그들이 가진 편견을 깨주고 싶었다. 그래서 제일 먼저 그들을 비텍스코(Bitexco)의 스카이덱(Skydeck)에 데리고 갔다. 그 곳에 올라가면 호치민 전체가 한 눈에 들어오고 얼마나 호치민이 넓은지 체감할 수 있기 때문이다. 다행히 그들도 “호치민이 얼마나 큰지” 이해했고 호치민, 나아가 베트남의 가능성에 대해 공감하기 시작했다.

(사진: 비텍스코에서 바라본 2군과 빈탄군의 랜드마크81)

베트남의 경제 수도로 알려진 호치민은 베트남 남부의 중심 도시이다. 호치민 동쪽으로는 동나이(Đồng nai), 북동쪽으로는 빈즈엉(Bình Dương), 북서쪽으로는 떠이닌(Tây Ninh), 서쪽에는 롱안(Long An), 남쪽은 띠엔장(Tiền Giang)과 붕따우(Vũng Tàu) 등 주요 2선 도시와 인접해 있어서 베트남 남부 지역 진출을 위한 거점이라 할 수 있다. 이들 2선 도시의 특징은 다른 칼럼에서 소개하도록 하고 이번 칼럼에서는 호치민의 특징에 초점을 맞추도록 하겠다.

(베트남 남부 지역 내 호치민 위치 / 출처: https://itgate.com.vn/ban-do-mien-nam-viet-nam/)

"호치민 상권을 이해하는 3가지 방법"

필자는 15년 동안 해외 사업을 추진해 오면서, 신규 시장 진출 시 기본적으로 3가지 접근법을 통해 전체 시장의 구조를 파악한 후 타깃 시장을 선정하여 전략을 수립해 왔다. 첫째 행정구역 단위로 보는 것으로, 호치민의 구조를 머릿 속에 넣기 위한 기본 접근법이다. 두 번째 방법은 마켓 포지션을 보는 방법으로, 프리스티지(Prestige) · 매스티지(Masstige) · 매스(Mass) 브랜드가 어느 상권에 밀집 해 있는지를 분석하는 것이다. 세 번째 방법은 호치민 소비자들의 입장에서 바라보는 것이다. 베트남 소비자들은 대부분 오토바이로 이동을 하기 때문에, 집에서 나갈 때부터 도어 투 도어(Door-to-door)로 목적성 구매를 한다. 그렇기 때문에 이들은 원하는 상품 카테고리를 떠올릴 때 자동으로 머릿속에 떠오르는 특정 거리가 따로 있다. 걸어 다니며(browsing) 아이쇼핑 하다 충동구매를 하는 우리나라의 소비행태와 차이가 있는 것이다. 이런 문화적 요소까지 고려를 해야 제대로 베트남 상권을 이해할 수 있는 것이다.

시장 진입의 목적 및 시간·예산 등을 고려해 위 세 가지 모두를 진행하거나 아니면 선별적으로 사용할 수 있다. 여기서는 필자의 경험과 객관적 데이터를 바탕으로 이 세 가지 방법에 대해 설명하여 호치민 상권에 대해 개괄적으로 이해를 돕고자 한다. 이번 호에서는 가장 먼저 호치민의 도시구조에 대하여 파악해보고자 한다.

먼저 호치민을 행정구역 단위로 분석해 보면, 19개 군(Quận)과 5개 현(Huyện)으로, 총 24개 행정 단위로 구성되어 있다. 19개 군 중 12개는 숫자로 되어 있다. 나머지 5개 현(Huyện)은 뒤늦게 호치민시에 포함된 것이다. 그 결과 호치민은 면적 2,163㎢에 인구9백만명의 거대 도시가 되었다.

(호치민 전체 지도 / 출처-https://modoho.com.vn/)

하지만 전체 면적의 76%를 차지하고, 아직 도시화(도시화율 8%)가 진행되지 않은 현(Huyện) 지역을 제외하면, 510 km²에 700만명이 100% 도시화된 지역에 살고 있다. 이 지역의 인구밀도는 14천명/ km²으로, 서울이 605 km²에 1,000만명이 모여 16천명/ km²을 이루는 서울과 비견할 수 있다.

좌: 호치민 시내의 높은 인구밀도(https://thanhnien.vn/) /

우: 호치민 현 지역의 밀집도(http://laixethanhcong.edu.vn)

<표 1> 호치민 행정구역 현황

(참고: https://medium.com 자료, 19년 인구센서스 자료, 각 행정 단위 홈페이지)

1. CBD와 기타지역

한국에서는 일반적으로 B2C사업을 위한 매장의 점포개발(Store Development) 시, 상권을 주택가, 대학가, 유흥가, 오피스가, 쇼핑가 등으로 세분화 할 수 있다. 하지만 베트남은 아직 한국처럼 구체적으로 상권을 세분화하기 애매하다. 우선 크게 CBD(Central Business District)와 CBD가 아닌 지역으로 나눌 수 있다. CBD는 베트남에서 살면서 자주 접하게 된 표현인데, 주로 1군을 일컫고 3군이 포함되기도 한다. CBD가 아닌 지역은 일반적으로 주택가로 볼 수 있으며, 군별로 생활 반경 내에 재래시장 및 개인들이 운영하는 소규모 로드샵 형태의 상점, 약국 등이 주민들을 대상으로 한 동네상권을 이루고 있다. 단 군별로 사람들의 생활 수준에는 차이는 있다.

(호치민의 중심, CBD지역 / medium.com)

지도에서 볼 수 있듯이, 1군과 3군은 호치민의 중심에 자리잡은 비즈니스 지구이다. 특히1군은 삼성, CJ, 아모레퍼시픽, Citibank, HSBC 등 주요 외국계 회사를 중심으로 외국인 파견 인력들(Expats), 출장자 및 여행자 등 외국인들을 공략한 고급(Premium) 시설과 서비스들이 집중되어 호치민 최고의 프리미엄 상권으로 자리매김 되어 있다. 인터콘티넨탈(InterContinental Hotel), 쉐라톤(Sheraton) 등 5성급 호텔, 빈콤 센터(Vincom Center), 다카시마야(Takashimaya Vietnam) 등 최고급 쇼핑몰이 자리잡고 있고, 루이비통(Louis Vuitton), 크리스찬 디올(Christian Dior), 구찌(Gucci) 등의 명품매장도 있다. 호치민의 유명 관광지인 통일궁, 노트르담 대성당, 우체국, 시청, 벤탄시장, 응웬 후에(Nguyễn huệ)의 포디보(걷는 길) 등이 있으며, 다양한 고급 레스토랑, 카페, 클럽 등 유흥시설도 밀집해 있다. 또한 베트남 최고 명문대학인 호치민 인문사회과학 대학, 사이공 동물원 등 현지인을 끌어당기는 시설도 위치해 있다.

좌: 응웬 후에(Nguyễn huệ)의 포디보(출처:VN익스프레스) /

우: 호치민 노트르담 대성장(출처: 트립어드바이저)

1군이 포화되고 임차료가 상승함에 따라 오피스, 호텔, 레스토랑, 카페 등이 1군에 인접한 3군으로 확대되었으며 1군과 함께 3군도 CBD로 간주되고 있다. 스타벅스, 맥도날드 등 주요 글로벌 브랜드들이 1군과 3군에 주요 매장을 열고 있다. 특히 3군은 프랑스 지배 시 프랑스인들의 빌라들이 있던 곳으로, 그 때 지어진 아름다운 저택들은 현재 고급 레스토랑과 관공서로 활동되고 있다.

(프랑스인의 고급빌라를 변경한 레스토랑(출처-구글 검색))

필자가 출장자로 호치민을 방문했을 때 주로 다녔던 곳도 바로 1,3군이었다. 이 곳은 관광객과 상류층 현지 소비자들을 위한 상권으로, 오토바이 중심의 베트남에서 몇 안 되는 보행자 중심의 도보가 있는 곳이기도 하다.

2. 권역별 구분

CBD 외 지역은 대부분 주거지이나 다시 도심 지역, 동부, 서부, 남부, 북부 등 5개 권역으로 나눌 수 있다.

(지도 출처: https://smartland.vn/)

2-1. 도시권

우선 도심 지역부터 살펴보자. 1군과 3군은 앞에서 설명했고, 4군은 사이공 강으로 둘러싸여 있는 삼각형 형태의 섬이다. 지리적 이점을 활용해 세관 통관, 선박 화물 컨테이너 하역장이 들어선 상권이다. 한 때 4군은 마약과 마피아가 유명하여 위험한 곳으로 여겨졌으나, 현재는 상업지역으로 바뀌었다. 4군은 CBD인 1군과 한인 타운이 있고 현지 중상층이 거주하고 있는 7군을 왕래하기 위해 꼭 지나가야 하는 곳으로 꾸준히 개발되고 있다. 단 이 곳은 저지대에 속하여 호우 또는 홍수 시 침수 피해가 자주 발생하는 곳이다.

최근 떠오르고 있는 곳은 푸뉴언군(Quận Phú Nhuận)이다. 이 곳은 Z세대들이 자주 찾는 트렌디한 스팟(Trendy Spot)으로 앞으로가 더 주목되는 상권이다. 필자가 지역전문가로 활동했던 2013년에는 공항에서 1군으로 들어가는 남키커이니야(Nam Kỳ Khởi Nghĩa) 길 중 푸뉴언군에 속한 대로변에는 자동차, 가구 등 수입 브랜드들이 쇼룸(Show room)을 입점시키며 푸뉴언군의 가능성을 알려주었다. 주택가 골목 안으로 들어가면, 베트남의 자연친화적 정취를 느낄 수 있는 로컬 카페들이 즐비하다. 특히 판씩롱길(Phan Xích Long)에는 스타벅스뿐만 아니라 Z세대가 좋아하는 버블티, 화장품 가게 등이 들어서 있어, 베트남의 젊은 층을 대상으로 마케팅을 하기 위해서는 판씩롱에서 소비자들의 소비행태를 주목할 필요가 있다. 참고로 푸뉴언군에 사는 사람들은 대부분 중상류층에 속한다.

(사진 출처: 구글, 푸뉴언군에 위치한 자연주의 컨셉의 Mien Dong Thao Coffee 모습)

푸뉴언군과 함께 베트남의 중상층이 살고 있는 주목할 상권은 빈탄군(Quận Bình Thạnh)이다. 1군과 인접해 있어 사이공펄(Saigon Pearl), 매너(Manor) 등 외국인들이 사는 아파트가 위치해 있고, 2018년 랜드파크 81과 함께 빈홈즈 센트럴 파크(Vinhomes Central Park), 빈멕 국제 종합병원이 들어서면서 빠르게 발전하고 있는 곳이다. 빈탄군은 호치민 동부의 2군에 진입하기 위해 통과해야 하는 루트 중 하나인데, 2군이 상해 푸동을 벤치마킹 하여 금융의 허브로 개발하면서, 2군과 빈탄군은 CBD로 흡수되고 있는 추세이다. 단 빈탄군은 도심지역 중 상대적으로 면적이 넓은 편이라 1군의 반대쪽에 위치한 곳은 아직 개발이 더딘 편이다.

빈탄군 북쪽에 위치한 고밥군(Quận Gò Vấp)은 한 때는 저소등측이 밀집된 곳이었으나 이마트 1호점이 들어서고 빌라 등 주택단지가 개발되면서 생활권이 업그레이드 되면서 고밥군의 인구가 증가하고 소득수준도 향상되고 있다. 또한 초·중·고·대학교가 있어 고밥군의 소비자층은 대체로 10대들이 많은 젊은 상권이다. 특히 이마트는 젊은 층에게 한국의 문화를 느낄 수 있는 트렌디한 장소(Trendy Spot)으로 포지셔닝되어 있다.

좌: 이마트의 포토존은 젊은 이들의 명소(https://www.localguidesconnect.com/) /

우: 떡볶이 등 한국 음식을 즐기는 청소년(http://www.korea.net/)

고밥의 서쪽에는 떤빈군(Quận Tân Bình)은 남서쪽으로는 퓨뉴언군과 연결되어 있다. 떤빈군은 호치민의 관문인 떤선녓(Tân Sơn Nhất) 국제공항이 있어서 모든 외국인에게 보여지는 첫 인상과도 같은 곳이다. 공항 바로 앞에는 팍슨 백화점이 있고, 한 때는 한인 타운이 형성되어 있던 곳이었다.

좌: 공항을 나오면 바로 보이는 팍슨백화점 / 우: 공항인근 구 한인타운

(사진출처: http://www.suvihem.com/)

5군, 10군, 11군은 중국화교 상권이 형성되어 있다. 특히 5군의 ‘저런(Chợ Lớn)’이라는 대형 도매시장이 있는데, 베트남에 뿌리 내린 화교들이 운영하고 있다. 10군에는 서울대공원과 비슷한 담센공원(Đầm Sen Park)이 위치해 있는데10군과 11군에는 전형적인 베트남의 중산층들이 밀집해 있고 인구밀도 역시 매우 높다.

담셈공원 - 출처: https://www.galatourist.asia/

6군에는 빈떠이 도매시장(Chợ Bình Tây)이 있어 5군의 도매시장과 함께 호치민에 상품 공급을 하고 있다. 특히 베트남 남서부 지역의 상품을 호치민에 공급하고 있다. 운하로 연결된 독특한 지형을 갖춘 8군은 최근 개발이 되고 있는데, 롯데그룹은 센트럴 프리미엄(Central Premium) 주상복합 단지 내 6개 층을 임차해 롯데마트 센트럴 프리미엄몰을 개장을 준비 중이다.

2-2. 동부권

지금까지 1군과 3군을 포함해 호치민 도심에 있는 각 군의 특성에 대해 살펴 보았다. 다음은 동부권을 살펴 보자. 동부권은 2군, 9군, 투득군(Quận Thủ Đức)이 있다. 동부권은 원래 투득군(Quận Thủ Đức)이 있었으나, 1997년 투득의 남부를 분할하여 2군과 9군으로 나누어 지금의 모습을 갖추게 되었다.

2군은 2013년만 해도 녹색 지대로 아무 것도 없었고 심지어 외국인이 혼자 가면 위험할 정도였다. 하지만 현재 2군은 유럽인을 중심으로 외국인이 살기에 가장 안전한 지역이 되었고, 이 곳은 오토바이 마저 많지 않다. 자전거로 한적하게 다니며 거리의 예쁜 카페와 사이공강을 낀 고급 레스토랑에서 여유를 즐기기에 최적의 장소가 되었다. 베트남은 2군을 상해 푸동처럼 현대적인 도시 중심의 금융서비스 센터로 개발한다는 목표를 가지고 현재 빠르게 개발하고 있다. 실제 지형도 상해와 비슷하다. 푸동과 푸서를 사이로 황푸강이 흐르는 것처럼 1군과 2군을 사이로 사이공 강이 흐르며, 상해처럼 해저터널인 투티엠 터널(Hầm Thủ Thiêm)도 생겼다.

상해의 푸동과 호치민의 2군 지형 비교(출처: 구글 맵)

2군은 크게 타오디엔(Thảo Điền), 안푸(An Phú), 투티엠(Thủ Thiêm), 깟라이(Cát Lái)으로 나눠지며, 타오디엔을 중심으로 고급 상권이 형성되어 있고, 살라(Sala)라는 신도시가 투티엠에 갖춰지고 있다. 안푸는 2군에서 가장 먼저 형성된 상권으로 주택가이며, 깟라이는 항구가 있는 곳이다. 2군은 새롭게 개발되는 곳인 만큼 도심 지역과 다르게 도로도 넓고 현대식 건물이 많이 지어지고 있으며, 고급 쇼핑몰들이 빠르게 늘어나고 있다.

좌: 2군의 고급 빌라(https://vnreal.net/) /

우: 2군 쇼핑몰, 에스텔라 플레이스(https://propertyxreal.com/)

투득군은 호치민 남부의 대표적인 공업도시인 비엔호아(Biên Hòa)를 가기 위해 지나야 하는 곳으로, 투득에도 역시 공장단지가 조성되어 있으며, 직업훈련학교와 호치민국립대의 다양한 분교가 밀집되어 있다. 9군은 호치민시 하이테크 공원(Saigon Hi-tech Park)가 있는데, 삼성전자는 멕시코 다음으로 세계에서 가장 큰 공장을 이 곳에 건립하였다. 9군은 호치민 도심의 행정구역 중 가장 면적이 넓은 곳으로 이곳은 원래 정글과 황무지였다. 9군을 대표하는 것은 에버랜드와 비슷한 수오이띠엔 테마파크(Suối Tiên Amusement Park)가 있다.

(출처: Threeland Travel)

2-3. 남부권

호치민 남부는 7군, 나베현(Huyện Nhà Bè), 빈찬현(Huyện Bình Chánh), 껀저현(Huyện Cần Giờ)이 있다. 위성도시 형성에 대한 호치민시의 계획에 따르면 남부권은 녹색 생태 도시를 지향하며, 산업 및 물류 단지를 가진 국제항구도시를 건설할 계획이다.

남부권을 대표하는 7군은 도심에서 떨어져 있으나 중요한 상권이다. 푸미흥 때문에 한국인에게 유명한 지역이다. 7군에는 롯데마트 1호점, 크레센트 몰(Crescent Mall) 등 대형 몰, 국제학교와 국제병원이 위치해 있어 굳이 1군에 있는 CBD에 나가지 않아도, 분당과 같은 주거단지에 생활편의 시설이 다 갖춰져 있다. 베트남 속의 외국처럼 푸미흥은 2군과 함께 넓고 여유로운 생활 공간을 제공하고 있어 한국인을 포함해 외국인, 현지 중상층들이 살고 있다.

푸미흥 전경(출처: https://smartrealtors.vn/)

나베현은 롱안성과 동나이성과 인접해 있다. 나베현의 히엡픅 항(cảng Hiệp Phước)은 도심지역의 1군, 4군, 7군의 물류와 연결하여 호치민 남부 지역의 상품 무역, 수출입 촉진 및 지역 물류 발전에 기여하는 계획으로, 2025년 현(Huyện)에서 군(Quận)으로 승격될 예정이다.

히업픅항 모습(출처: 히엡픅 산업 단지)

빈찬현은 호치민에서 인구가 가장 많은 지역으로 <외로운 부처 사원>, <딘 빈 즈엉 Đình Bình Trường> 등 으로 유명한 관광명소이다.

좌: 외로운 부처 사원(http://www.phattuvietnam.net/) /

우: 딘 빈 즈엉(http://tuoitrebinhchanh.org.vn/)

껀저현(Huyện Cần Giờ)은 호치민에서 가장 넓은 면적이지만 인구가 가장 적은 곳으로, 호치민 남단의 해변가를 끼고 있다. 크고 작은 69개 섬과 다양한 생태계가 잘 보존된 맹그로브숲이 있어 아직 호치민의 도시발전 계획에 포함되지 않은 곳이다.

껀저의 맹그로브숲(https://luhanhvietnam.com.vn/)

2-4. 서부권

서부권은 빈떤군(Quận Bình Tân)과 빈찬현(Binh Chanh)의 서쪽이 포함된다. 빈떤군은 호치민에서 인구가 가장 많은 지역이다. 일본의 이온몰(AEON mall)이 떤푸(Tân Phú)에 이어 호치민의 두 번째 매장을 열었고, 2개의 산업단지 – 떤따오(Khu Công nghiệp Tân Tạo), 빈록(Khu Công nghiệp Vĩnh Lộc) – 을 기반으로 빠르게 도시화를 추진하는 곳이다.

빈떤군의 대표 산업단지(https://hba.org.vn/)

2-5. 북부권

북부권에는 학문현(Huyện Hóc Môn)과 구찌현(Huyện Củ Chi)이 있다. 학문현은 동굴도 많고19세기까지 호랑이가 나타날 정도로 야생상태가 유지되던 곳이었으나, 현재는 운하시스템 기반으로 빠르게 도시화를 추구하고 있는 곳이다.

구찌현은 꾸찌터널로 우리에게 익숙한 곳이다. 현재는 농업, 산업, 관광업을 통해 개발 추진 중이며, 인근의 캄보디아와 활발한 무역의 창구 역할을 하고 있다.

"정리하며"

‘호치민은 넓다’로 서두를 시작했는데, 호치민의 상권 접근법 중 첫 번째인 행정구역별 특징을 살펴보며 각 지역의 중요 특징만 나열했어도 굉장한 지면이 할애되었다. 이렇게 호치민 행정구역별 전체에 대해 다뤄진 글을 아직 발견하지 못했기에 호치민을 알고 싶어하는 사람들에게 호치민이란 곳이 어떤 구조로 이뤄졌는지 알려줄 수 있다는 데 의미를 둔다.

다음 칼럼에서는 좀 더 사업적인 측면에서 다양성이 공존하는 호치민 시장을 어떻게 공략하는 것이 좋을지, ‘마켓 포지션별 주요 상권’과 ‘주요 상권에 대한 소비자 인식’ 두 가지에 대해 살펴 봄으로써 호치민 시장에 대한 이해를 좀 더 입체적으로 할 수 있도록 하겠다.

2013년 이후 다시 호치민 상권에 대해 업데이트를 하면서 호치민이 얼마나 빠르게 성장하고 확대되는지 실감할 수 있었다. 서울과 비교했을 때 호치민은 아직 개발해야 할 요소가 많지만, 베트남만의 성장 속도에서는 베트남의 어느 도시보다 빠르게 성장하며 인근 위성도시까지 흡수하고 있다. 이러한 흐름을 지속적으로 모니터링하면서 우리가 겪었던 변화의 경험을 통해 베트남의 발전에서 우리의 사업 기회 또는 투자 기회를 발견할 수 있을 것이다.